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강남 303조 vs 도봉 28조 
서울 강남구에 있는 아파트 시가총액(가구수와 매매 시세를 곱한 총합)이 처음으로 300조원을 넘어섰습니다. 코스피에 상장된 삼성전자 보통주 시가총액(5일 종가 5만9100원 기준 349조8506억원)과 같은 300조원 대죠.
송파구와 서초구도 200조원을 넘어섰대요. 코스피 시총 2위 SK하이닉스 보통주(5일 종가 22만4500원 기준 163조4365억원)를 압도하는 수준이죠.
부동산R114 발표에 따르면 지난 4월 기 하나은행 직장인대출 준 서울 아파트 전체 시가총액은 1689조4981억원으로 집계됐습니다. 작년 12월과 비교해 넉달 동안 3.5%, 59조4805억원 늘었어요. 그런데 증가분의 70.6%인 42조131억원이 강남 3구에서 발생했습니다. 
강남구 시가총액은 303조1334억원으로 16조3906억원 증가했어요. 서울 아파트 전체 시가총액의 17.9%에 달하는 직업군인대출한도 수치예요. 넉달간 증가율은 5.72%죠. 서초구는 205조205억원, 송파구는 213조5176억원으로 지난해 말 대비 6.59%, 6.45% 늘었어요. 
반면 노원(-0.24%), 도봉(-0.47%), 강북구(-0.62%)와 금천(-1.07%), 구로(-0.06%), 중랑구(-0.05%) 등 서울 외곽 6개구에서는 시총이 감소했어요. 특히 디딤돌대출 거치기간 도봉구 시총은 27조9777억원으로 강남과 약 11배 차이가 나네요. 서울에서도 이런데, 부동산 시장 양극화는 얼마나 심해질까요? 



/사진=이명근 기자 qwe123@


요즘 경매 '제값 주고 낙찰받는다는데…'
은행 신용대출 서류97.7%. 최근 서울 아파트 경매 낙찰가율입니다. 감정가의 97.7% 수준에 낙찰이 이뤄진다는 얘기로 거의 제값을 주고 낙찰받는 상황이랍니다. 이는 2022년 6월(110%) 이후 2년 11개월 만에 최고치입니다. 감정과 경매 사이에 시차가 있기는 해도 권리 갈등 문제 등이 복잡한 경매 낙찰가가 많이 올랐다는 의미죠.
경매는 꿈에론추가대출 보통 감정가보다 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 많습니다. 하지만 수요가 몰리면서 입찰자들이 더 높은 가격을 써내고 있기 때문입니다. 특히 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶인 강남 3구에서 감정가보다 높은 가격에 낙찰된 물건이 많은 것으로 나타났어요. 
지난달 7일 강남구 압구정동 현대아파트 전용 197㎡가 감정가 72억원보다 20억원 이상 높은 93억7000만원에 낙찰됐어요. 무려 낙찰가율이 130%를 넘었어요. 강남구 삼성동 힐스테이트 2단지 전용 41㎡도 낙찰가율이 128%였는데요. 감정가(16억원)보다 4억원 이상 높은 20억5600만원에 낙찰됐어요.
강남구는 지난 3월 토허구역으로 재지정되면서 실거주 의무를 져야 하고 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 불가능한데요. 경매로 매입하면 이런 의무가 발생하지 않습니다. 즉 토허구역임에도 토허구역 규제를 받지 않아 경매 물건 투자 수요가 몰린 것으로 분석돼요. 



용산국제업무지구 지역상생리츠 도입예정부지(안)/자료=서울시 제공


용산국제업무지구 개발이익, 나눠 가진다?
서울시가 용산정비창 일대 49만5000㎡ 부지를 융복합 국제도시, 녹지생태도시, 입체교통도시, 스마트도시로 조성하는 대규모 도시개발 프로젝트를 진행하고 있습니다. 이 용산국제업무지구의 도시개발사업 개발이익을 시민들과 나눌 방법을 도입한대요. 
서울시는 지난 4일 '지역상생리츠' 도입을 본격 검토하고 있다고 밝혔습니다. 지역상생리츠는 국토교통부 장관이 필요하다고 인정하는 경우 해당 지역 주민에게 우선 공모할 수 있도록 해 지역의 개발이익을 시민에게 환원될 수 있도록 하는 제도예요. 
리츠(REITs)는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나누는 부동산투자회사인데요. 보통은 불특정 다수에게 공모하는 방식이어서 개발이익이 지역 주민들에게 돌아가지 못하는 한계가 있었어요. 
지난달 부동산투자회사법 개정으로 법적 기반이 마련됐고, 서울시가 서울주택도시공사(SH), 서울투자운용주식회사(AMC) 등과 협력해 추진할 예정이에요. SH공사가 직접 개발하는 용산국제업무지구 내 B9부지가 대상 예정지입니다. 
제도적 기반을 마련해 하반기 시범사업을 선정하고 내년 공모지침 마련 및 사업자 공모를 통해 2027년 시범사업을 추진할 예정이에요. 시는 부동산을 블록체인 기술을 활용해 증권형 토큰(STO)으로 발행하는 '부동산 디지털 자산화' 방안도 추진한다는 계획이에요. 
소수에게 집중됐던 부동산 개발이익을 시민들이 함께 누릴 방법이 생기는 건데요. 특히 서울시 알짜 입지의 부동산에 쉽게 투자할 수 있는 길이 열렸다는 점에서 기대가 커지고 있대요. 근데… 경기도민은 투자 못 하나요?
김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)
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